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2014年房产市场交易热度仍将延续
2014年05月06日11:06:56    来源:北青网房产

  中国社会科学院房地产研究课题组29日发布的最新研究结果预测,2014年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平,甚至略有增长,房价可能保持小幅增长,但城市之间、地区之间市场分化加剧。

  中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社29日共同在京发布《中国房地产发展报告No.11(2014)》(下称“房地产蓝皮书”)。

  房地产蓝皮书称,2014年房价可能保持小幅增长,但具体涨幅取决于调控政策力度。

  房产市场交易热度仍将延续

  课题组称,尽管2014年初全国月度房产交易呈萎缩态势,部分城市的个别楼盘出现了降价现象,“我们判断经历一段时间的市场酝酿和政策观望后,2014年房产市场交易热度仍将延续,全年全国房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长,成交价也可能保持小幅增长。”

  课题组分析了五个方面的原因:

  其一,由收入增长和城镇化趋势所推动的消费性购房需求仍将保持旺盛增长态势;

  其二,受多数大中城市限购限贷政策影响,投资投机性房产需求转向和房产持有退出对房产市场尤其住房市场影响有限;

  其三,一些媒体提到人民币贬值的汇率因素对房产交易市场的逆转性冲击,不可能长时间的持续,并且即使存在也影响甚微,因为汇率因素导致的房产需求观望预期将在汇率回归正常波动后,重新释放;

  其四,2013年末至2014年初,出现了一轮土地购置高潮,主要城市“地王”频出,出让地价快速增长,不少出让地块楼面地价超出周边房价,也必将在部分城市引发一轮土地成本推动的房价增长;

  其五,2013年的房产交易量大增、房价快速增长,大部分龙头开发企业获得了丰厚的销售收入和赢利,使其2014年以价换量去库存化压力并不大。

  “具体房价涨幅取决于房地产调控政策和资本市场取向。”课题组表示,如果过量住房持有税等持有环节调控政策能及时出台,将对存量住房供应形成释放效应,也对投资投机性需求形成挤压效应,将能大大缓解房产特别是住房供需矛盾,房价涨幅将大大缩小。

  课题组同时表示,由于2010年以来存量二手住房市场经历多次的较高换手交易,存量住房中多套住房持有比重已经有所下降,因此存量住房供应释放对整体市场供需关系的影响不会太大。金融政策特别是国际宽松货币政策退出对房产市场也将具有过量住房持有税类似的影响。

  房地产蓝皮书预测,今年城市间房产交易市场分化将加剧。在一系列与人口迁移相关的制度改革推动下,外来就业人口占比较高的工业化城市以及能够提供多样化就业机会和多样化消费服务的大都市,对乡城迁移和城城迁移人口居住城镇化的吸引力将大大增强,房产特别是住房需求将呈快速增长态势,必将推动这些城市房产特别是住房市场量价齐升。

  当务之急是防范金融危机

  分析显示,大多数普通城市在经历的2013年较大的成交量释放后,2014年进一步的需求增长有限,其房产成交量和价格将保持相对平稳态势。而一些缺乏产业支撑,又在前期片面进行人为造城的城镇,房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。

  课题组以日本为例介绍,1986年12月至1991年2月的51个月,日本出现了全球瞩目的经济泡沫。这次经济泡沫起因于日本汇率政策的变化,泡沫主要体现在股市和不动产市场两个资产领域。1991年,日本中央银行实施货币紧缩政策,不良债权导致大批金融机构破产,经济泡沫被刺破,地价也随之回落。

  “20世纪80年后期发生在日本的土地泡沫实质上是由金融泡沫引发的。”课题组研究显示,美元贬值、日元升值,使大量资金流入日本,进入股市和房地产市场。

  在这次经济泡沫中,土地不再仅仅是具有使用价值的资产,而是变成了具有升值潜力的资产,土地属性高度金融化,脱离开实体经济的发展,成为投资交易的理财产品。

  “中国持有大量美国国债,而且人民币汇率处于上升通道,使人们联想起1980年代泡沫经济的日本。”课题组称,中国和日本有相似之处,又有许多不同。

  房地产蓝皮书认为,我国需要防范的不是房价的快速上涨,这只是问题的表象,实质应是银行危机。

  课题组认为,当前需要做好两件事情:

  一是中国正处于城市化加速期,特别是大城市住宅建设用地的需求依然旺盛,有需求的住房市场显然与日本投机型的不动产泡沫市场不同,土地价格一定要围绕由有效需求决定的价值,严格控制房屋投机交易导致的价格上涨,才能保持土地市场的平稳发展。

  二是在一些城市出现的过度开发值得引起注意,特别应防范开发商资金链的断裂引发的银行危机。从日本不动产的泡沫经济看,防范金融危机,使过热的房地产经济平稳着陆,才是中国房地产市场的当务之急